서울시, “공급 확대 넘어 이제는 공급 속도전”… 입주시기 5년 이상 당긴다
– 주택시장 정상화 전략 담은「주택 공급 촉진 방안」발표, 지정~완공 5.5년 단축
– 재개발 주민동의서 일원화？구역 지정·조합구성 동시 진행… 1년 내 조합설립 완료
– 행정절차 ‘사전·병행처리제도’ 도입… 사업 효율성 높여 조합설립 후~착공 8.5년→6년
– 정비사업 全단계 ‘처리기한제’ 도입, ‘공정촉진·갈등관리책임관’ 지정… 인허가 지연 ‘제로’
– 24일(목) 오 시장, 20년간 표류 ‘신당 9구역’ 방문… 자양4동에 이은 두 번째 행보
– 신당 9구역 규제철폐 3호 첫 적용, 고도지구 높이？공공 기여율 완화로 사업성 확보
□ 서울시가 주택 공급 확대는 물론 공급 속도를 최대한 끌어올려 ‘주택시장 정상화’를 집중한다. 정비사업 전 과정에 걸친 ‘처리기한제’ 도입으로 정비구역 지정기간을 대폭 단축하고, 보조금 지원 요건과 절차도 과감하게 줄여 조합설립을 1년 안에 끝낼 수 있도록 지원한다. 또 순차적으로 추진하던 행정절차를 동시에 진행하고, 인·허가 절차도 개선해 평균 18.5년 이상 걸리는 정비사업 기간을 평균 13년으로 혁신적으로 줄인다는 계획이다. 입주시기가 무려 5.5년이나 앞당겨지는 셈이다.
<주택시장 정상화 전략 담은「주택 공급 촉진 방안」발표, 지정~완공 5.5년 단축>
□ 오세훈 시장은 24일(목) 오후 2시, 2010년 정비구역으로 지정된 신당동 9구역 일대를 직접 찾아 ‘시민을 위한 주택을 더 많이, 더 빠르게 공급’하기 위한 사업 가속화 전략을 담은「주택 공급 촉진 방안」을 발표했다. 치밀한 공정관리를 통한 인·허가 지연, 사업지연·중단 ‘제로화’ 실현방안도 함께 내놓았다.
○ 오 시장이 방문한 ‘신당9구역’은 남산 숲세권과 버티고개역 역세권에 위치함에도 불구하고 남산고도 제한과 소규모 개발 등 사업성 확보가 어려워 ’05년 1월 추진위원회 구성, ’10년 정비구역 지정, ’18년 조합설립까지 끝냈으나 20년 이상 사업이 지연되고 있는 곳이다.
□ 지금까지는 10여 년간 멈췄던 주택 암흑기 극복을 위해 신속통합기획, 규제철폐 등을 통한 정비구역 지정 확대에 집중했다면 이제는 다음 단계인 물량을 신속하게 착공해 실제 입주로 이어지도록 속도감 있게 추진하는, 말 그대로 주택공급을 가속화하는 것이 이번 발표의 핵심이다.
□ 이번 대책은 크게 ‘정비사업 기간 단축’과 단축목표 내에서 지연 없는 추진을 위한 ‘치밀한 공정관리’ 두 개 축으로 구성된다.
□ 우선 정비구역 지정부터 사업 시행, 착공~준공에 이르는 모든 기간에 대한 절차혁신과 규제철폐, 행정절차 병목현상 사전 차단으로 실효성과 속도감을 동시에 높인다. 이를 통해 ‘정비구역 지정’은 2.5년→2년, ‘추진위원회·조합설립’은 3.5년→1년, ‘사업 시행·관리처분인가·이주’는 8.5년→6년으로 총 5.5년을 단축하는 것이 목표다.
□ 먼저, 이미 신속통합기획 도입을 통해 기존 5년 이상 걸리던 정비구역 지정을 평균 2~2.5년으로 단축한데 이어 0.5년 더 단축해서 2년 이내 구역 지정을 완료한다.
○ 신통기획 재개발 후보지 선정 직후 정비계획 수립비를 지원하고, 별도의 정비구역 지정 동의서를 생략하여 6개월을 단축한다는 것이다.
□ 둘째, 구역지정 다음 단계인 추진위원회 구성 및 조합설립 시기를 앞당기기 위해 공공보조금 지급 요건과 절차도 개선한다. 기존 주민동의율 50% 이상 충족, 신속통합 사전 기획자문 완료 후에야 지급하던 공공보조금을 별도의 주민동의 절차 없이도 즉시 지원해 추진위원회 구성 시점을 6개월 이상 앞당긴다는 계획이다.
□ 이렇게 되면 후보지 선정 즉시 추진위원회 구성이 가능해지고, 구역지정 절차와 조합설립 준비를 동시에 추진하여 평균 3.5년 소요됐던 조합설립을 구역지정 후 1년 이내로 획기적으로 단축될 것으로 기대된다.
□ 셋째, 정비사업 관련 절차를 동시에 처리할 수 있도록 ‘행정절차 사전·병행제도’를 도입한다. 제도 도입시 그동안 조합설립 이후 착공까지 평균 8.5년 걸리던 사업 기간을 6년 이내로, 총 2.5년 단축할 수 있다.
□ 예를 들면 감정평가업체를 사전에 선정해 사업시행인가 직후 바로 평가에 착수하고, 통합심의 중 사업시행계획서(안)도 미리 작성하여 심의완료 후 바로 사업시행계획인가 신청을 하도록 준비할 수 있다. 또 철거공사 전 구조·굴토 심의 등도 동시 추진하여 착공시기를 앞당기는 등 사업 효율성을 극대화한다.
<정비사업 全단계 ‘처리기한제’ 도입, ‘공정촉진·갈등관리책임관’ 지정… 인허가 지연 ‘제로’>
□ 사업 기간 단축과 함께 정비사업 시작 후 지연 없이 신속하게 인허가와 착공이 이뤄지도록 치밀한 공정관리 체계도 가동한다. 정비사업 속도를 차질 없이 끌어올려 주택 공급 불확실성을 해소하고 실행력을 높이는 것이 목적이다.
□ 우선 現 구역지정 단계에서만 적용하던 처리기한제를 지정 후~공사·준공에 이르는 정비사업 전(全)단계(6단계)에 확대 도입한다. 각 6개 단계별로 표준 처리기한을 설정하고, 42개 세부공정으로 나누어 지연여부를 모니터링한다.
□ 이와 함께 각각 사업지에 ‘공정촉진책임관’과 ‘갈등관리책임관’을 지정해 인허가 단계에서 발생할 수 있는 사업 지연 원인을 사전에 파악하고 실시간 해소할 수 있는 공정·갈등관리 체계를 갖춘다.
○ ‘공정촉진책임관’은 처리기한이 초과되었거나 일정이 지연된 사업장에 대한 원인을 진단하고 보완책을 마련해 사업에 대한 정상 회복을 돕는다.
○ ‘갈등관리책임관’은 구역별로 별도로 지정하며 갈등 발생시 즉각적인 중재와 원활한 사업추진을 돕는 역할이다.
<24일(목) 오 시장, 20년간 표류 ‘신당 9구역’ 방문… 자양4동에 이은 두 번째 행보>
□ 한편 이날 신당9구역 일대를 직접 찾은 오 시장은 20여 년간 지지부진했던 이 지역의 주택공급 정상화를 위한 사업 여건 개선방안을 직접 살펴봤다.
○ 신당9구역 재개발 사업은 신당동 432-1008번지 일대(구역면적 1만8651㎡)에 공동주택 8개동, 315개 가구와 부대시설을 짓는 프로젝트다.
□ 오 시장은 서울 시내 주택 공급 절벽 사태를 돌파하기 위해 지난 14일(월) ‘자양4동 재개발지역’ 방문을 시작으로 이날 신당9구역 등 주요 정비사업 현장을 직접 찾아 고도지구 높이 완화와 규제철폐 적용 등 현황을 살피고 10여 년간 중단됐던 정비사업 정상화 및 촉진 방안을 찾고 있다.
□ 우선 신당 9구역을 지난달부터 시행 중인 서울시 규제철폐안 3호 ‘높이 규제지역 공공기여 완화’ 첫 적용지로 선정, ‘종상향시 공공기여율 10%→최대 2%로 완화를 검토한다.
○ ‘규제철폐 제3호’는 고도지구 등 높이 규제지역에서 용도지역을 상향할 경우, 추가로 확보되는 용적률을 현실적으로 활용하지 못하는 문제를 해결하기 위해 도입된 제도다. 1단계 종상향시 기존 공공기여 의무비율(10%)을 지역 여건에 따라 최대 0%까지 완화할 수 있다.
□ 아울러 고도지구 최고높이 기준을 28m→45m로 완화해 층수를 7층에서 15층으로 높이고, 사업비 보정계수 등을 통해 용적률을 161%에서 250% 이상으로 대폭 확대해 사업성을 대대적으로 개선한다. 결론적으로 세대수도 315세대에서 약 500세대 이상으로 늘어난다.
□ 한편 서울시는 지난 2021년 ‘신속통합기획’ 도입을 시작으로, 정비사업 활성화 대책과 각종 규제 완화 정책을 적극적으로 추진한 결과 현재까지 재개발·재건축 대상지 총 241곳, 37만 8천 호를 선정했고, 145곳, 19만 4천호를 정비구역으로 지정하는 성과를 거뒀다.
□ 시는 내년 6월까지 총 31만 2천 호에 대한 정비구역을 지정할 계획이며 이는 당초 목표 27만 호의 116% 이상 초과 달성하는 수준이다.
□ 오세훈 시장은 “주택 문제를 해결하는 가장 근본적인 해법은 양질의 주택을 속도감 있게 공급하는 것”이라며 “사업지연으로 오랜시간 악전고투한 신당9구역을 첫 적용 사례로 정하고 그 시작을 알리는 의지로 오늘 이자리를 찾았다”고 밝혔다. 이어 “지속적인 공급 물량을 확보와 동시에 과감한 규제철폐,다각도의 인센티브 부여로 사업성 강화하고 속도감 있는 추진으로 주택시장을 정상화하겠다”고 강조했다.
